yam天空-房地產地產小辭典系列之十四　『地上權』　切割土地持有與使用權利


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地產小辭典系列之十四　『地上權』　切割土地持有與使用權利
【住展雜誌 324期】住展雜誌／住展房屋網

新任財政部長李述德在就任前受訪，曾表示出售國有地不是增加國庫的唯一方式，未來只會出售畸零地，大坪數的土地，則改以開發土地的方式來處理。李述德認為，賣地的收入只有一次，賣完就沒了，但如果改由政府投入開發之後再出租，收入將轉成永續性。
李述德的對策，來自『地上權』觀念的運用。法學上的『地上權』，是指在他人的土地上，進行興建房屋、交通建設如橋樑、隧道、道路，或種植樹木的權利。簡單來說，就是將一塊土地的『持有』和『使用』權利分開，土地使用者依約繳交租金給土地持有者。如此一來，不但能增進土地的使用效率，租金對於土地持有者來說，也是一筆額外的收入。
● 出租地上權的BOT案
未來李述德開發土地的方式，很可能就是讓政府當地主，進行出售地上權的BOT案招標。得標廠商在擁有地上權的期限內，可以自行經營或租賃建築物給其他廠商以累積獲利。
近年來最著名的案例，應屬日勝生︵2547︶在九十三年得標的BOT開發案「京站」。該案建築物臨近台北車站，有匯集台鐵、高鐵、台北捷運、機場捷運及國道客運轉運站的交通優勢，建築物內可規劃作辦公、住宅、旅館或商業用途。除了土地擁有權屬於台北市政府之外，經營權由日勝生子公司京站實業、中信觀光開發旗下的汎麗雅酒店、威秀影城等共同擁有，且這項合作規劃將延續四十六年。
這種地上權人和土地所有權人互蒙其利的關係，在近年來越來越普遍，只是，由於華人深信『有土斯有財』，買賣房屋多把土地和建築物的使用權綁在一起，使得『地上權房屋』概念鮮有人知。
● 何謂「地上權房屋」？
所謂地上權房屋，就是指購屋人『買屋不買地』。雖然因為沒有取得土地所有權，不需繳納地價稅，但是要繳交權利金或租金給土地所有權人。另一方面，也因為沒有土地所有權，建築物價格的認定容易起爭議，購屋貸款比例較低。
一般來說，地上權可分成『定期地上權』和『不定期地上權』兩種。一般出售地上權的住宅，地上權都設有存續期限，期限依土地所有權人而有所不同，通常是長達五十年左右的土地租賃契約。地上權人在存續期限屆滿前，可以請求延長期限，如果沒有申請延長，當建築物地上權的存續期限屆滿時，土地所有權人則須依建築物的時價給予地上權人補償。
值得一提的是，我國地上權不會因為建築物倒塌而喪失。如果建築物在存續期限內倒塌，地上權人可以在土地上重建。