yam天空-房地產掌握容積率都更更有利


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掌握容積率都更更有利

都市更新不但可以讓房屋變新，總樓地板面積變大，土地重整後公共設施會更完善外，價格更是翻漲好幾倍，不過想要老屋變金屋，除了地段要對之外，選對土地區分也很重要，因為不同的土地區分，容積率也大不同，都更後所分配的樓板面積也會有所落差，所以投資容積率越高土地，掌握的優勢就越多。

21世紀不動產行銷部經理曹若琪表示，要投資都更屋，首選容積率越高的區域，因為土地容積率越高，改建後所分配到的比例也越高，以「商一」土地為例，假設面積100坪的土地「商一」土地，其建蔽率為55%、容積率是360%，可以興建360坪的樓板面積，若依照建蔽率興建55坪的建築物的話，就可以蓋出6層樓高的建築物。

若土地區分為「商四」用地的話，就有800%的容積率，100坪的土地，可以蓋出800坪的樓地板空間，與「商一」相比，就高出440坪的樓板空間，住戶所分配的比列也越多，所以投資都更屋，先盡量選擇容積率越高的土地。

除此之外，曹若琪還表示，選擇都更屋還有幾項重要的指標，包含地段、屋齡、樓層數、土地持分等。首先，當然地段要精華，像是中正、中山、松山、大安等區，地段越更精華，價格翻漲越多，日前就有銀行業者與住戶在仁愛路上合作都更案，由於地段精華，房屋改建後房價翻漲一倍之多。

曹若琪表示，除了選擇地段要精華之外，屋齡越舊的房屋，都更改建的機會就越大，像是老舊的公寓就是最好的標的，因為老舊公寓公設少，實際使用面積大、土地持分比較高，更重要的就是樓層戶數較少，不但土地持分比例比較高，分配到的坪數較多，都更整合也比較容易，不過也可能要付出較多的成本。

曹若琪表示，只要懂得過濾標投資標的之後，再找尋房價穩定成長區域，並且隨時掌握都市更新的變化，就有機會讓老屋變金屋。